Eigen woning

Eigen woning

In het geval u samen een eigen woning heeft en u gaat scheiden spelen er een hoop zaken mee. De woning is meestal geheel of gedeeltelijk gefinancierd middels een hypotheek, waar u doorgaans beiden aansprakelijk voor bent. U zult samen moeten beslissen wat er met de woning gaat gebeuren. Er zijn ten aanzien van de woning in de regel drie mogelijkheden:

Toedelen

Indien één van beiden de eigen woning overneemt, dient u afspraken te maken over onder andere het moment van overdracht en de uitkoopsom. Daarnaast is het van belang na te denken over de vraag hoe lang de vertrekkende partner het recht zal hebben nog in de woning te blijven wonen. U zult tevens moeten onderzoeken of de financiering van deze woning voor een van beide partners wel haalbaar is. Een eventuele partneralimentatie beïnvloedt de financieringsmogelijkheden. Om te beoordelen of een van beiden de woning en de hypotheek geheel op eigen naam kan krijgen, zal wellicht eerst een alimentatieberekening gemaakt moeten te worden.

De overdracht van de woning op één van de partners kan in principe niet eerder dan dat de echtscheidingsbeschikking is ingeschreven. U kunt wel alvast een hypotheekofferte opvragen en tekenen. Zo kan de bank de hypotheek alvast voorbereiden zodat de overdracht vlot kan plaatsvinden na de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking. U dient voor de overdracht van de woning een afspraak te maken met de notaris. Deze zal een akte van verdeling maken waarmee de woning aan één van de partners wordt toebedeeld. Tevens wordt de andere partner op hetzelfde moment ontslagen uit alle verplichtingen die te maken hebben met de hypotheek.

Eigen woning verkopen

Indien de eigen woning wordt verkocht, dient te worden afgesproken wie de woning tot verkoop blijft bewonen, wie de kosten betaalt en tegen welke voorwaarden de woning zal worden verkocht. Partijen kunnen tegengestelde belangen krijgen. Bijvoorbeeld als één van beiden in de woning blijft wonen, terwijl de ander het merendeel van de kosten betaalt. Dit verschil van belangen kan de verkoop bemoeilijken en tot een escalatie van conflicten leiden. Dit kan echter in het echtscheidingsconvenant worden ondervangen door afspraken over de verkoopvoorwaarden vooraf vast te leggen.

Samen eigenaar blijven

Een mogelijkheid is om gedurende een vooraf te bepalen periode samen eigenaar te blijven van de eigen woning. Je blijft dan dus niet eindeloos aan de woning gebonden, maar voor een vooraf bepaalde periode. Daarmee wordt voorkomen dat de woning hals over kop moet worden verkocht. Bovendien hoeven bijvoorbeeld de kinderen niet midden in de scheiding te verhuizen. Partijen die samen eigenaar van een woning blijven, dienen zich wel te realiseren dat zij een ingewikkelde zakelijke overeenkomst aangaan. Daarom zullen dan duidelijke afspraken gemaakt en vastgelegd moeten worden. Bovendien dient rekening te worden gehouden met de fiscale gevolgen van deze regeling. Voor een dergelijke afspraak is het essentieel dat partijen beiden de voordelen zien en een relatief goede verstandhouding hebben. Partijen kunnen elkaar niet verplichten de woning samen aan te houden.

Aankoop nieuwe woning

Indien u van plan bent een nieuwe woning te kopen, is een aantal zaken van belang. Vindt de overdracht plaats voordat het huwelijk definitief is ontbonden (inschrijving van de echtscheidingsbeschikking) dan zal de bank eisen dat uw echtgenoot mee tekent voor de hypotheek; ook als deze uitsluitend op uw eigen inkomen is gebaseerd. Naderhand zult u dan opnieuw naar de notaris moeten om de ander te vrijwaren van de verplichtingen die samenhangen met de hypotheek. Veelal zal ook de eigendom van de woning dan moeten worden verdeeld. Hieraan zijn uiteraard kosten verbonden. Het is dus aan te bevelen de overdracht van de nieuwe woning (passeren bij de notaris) te laten plaatsvinden nadat de echtscheiding is ingeschreven.

Wij wijzen u er uitdrukkelijk op dat noch wij, noch de advocaat invloed kunnen uitoefenen op de snelheid waarmee de rechtbank haar beschikking afgeeft. U dient derhalve een redelijke termijn in acht te houden. Het is wel mogelijk een hypotheekofferte en een voorlopig koopcontract te ondertekenen als het huwelijk nog niet definitief is ontbonden. Essentieel blijft een ruime termijn aan te houden voor de passeerdatum.

Koopwoning en belastingen

Hypotheekrente

Gedurende twee jaar na het feitelijk vertrek van één van beide echtgenoten uit de echtelijke woning, kan de hypotheekrente nog volledig in aftrek worden gebracht. Hiervoor gelden wel enkele voorwaarden. Iedere ex-echtgenoot kan slechts 50% van de gehele hypotheekrente in aftrek brengen. De hypotheekrente dient tevens door beide partijen te worden gedragen. Het is dus niet toegestaan alle hypotheekrente bij één partner af te trekken. Ook niet als deze partner de gehele hypotheekrente betaalt.
Twee jaar na de scheiding is nog slechts de helft van de hypotheekrente aftrekbaar. Dit kan grote gevolgen hebben voor de maandlasten. Daarnaast valt voor de vertrekkende partner zowel de heft van de woning als de helft van de hypotheek voor de woning in box 3.

Bijleenregeling

Indien u overwaarde heeft op uw woning en u koopt binnen drie jaar na de overdracht een andere woning, dan wordt u geacht de overwaarde aan te wenden voor de aanschaf van de nieuwe woning. Doet u dit niet, dan is de rente over dit deel van de hypotheek niet aftrekbaar.

Huurwoning

Wanneer u samen een huurwoning bewoont, moet u met elkaar overeenstemming bereiken over wie de woning zal blijven huren en wanneer de ander de woning definitief verlaat.